A cidade de Os Inquilinos tem um centro distante, entrevisto apenas no horizonte, ao amanhecer. Um bairro de periferia, perto de uma favela, é o território dos personagens, divididos em dois grupos. O dos moradores estáveis e um trio de ocupantes provisórios, prestadores de serviços ilegais. Uns têm casa própria; o outro usa uma casa de fundos como base de operações.

Ao longo do filme, agressões físicas, verbais e sonoras se sucedem. Algumas, transmitidas pela televisão. À noite, na rua, em vez de "uni, duni, tê", crianças brincam recitando "cada tiro mata um" e, na novela, a personagem é agredida pelo ex-marido. Na vida real, "bravo que nem cachorro louco", um homem da vizinhança bateu na mulher e no filho.

Reunido com a família, na hora do jantar, o pai pede à filha para contar a história do livro da escola. "Uns homens maus chegam numa cidadezinha calma e bagunçam tudo", diz a menina. E conclui: "No final, eles morrem e todo mundo fica feliz." Versão resumida, e simplificada, do argumento de Os Inquilinos, incluída no filme em obediência a uma convenção narrativa, segundo a qual tudo precisa ser contado mais de uma vez, de forma diferente, para que seja entendido. Reiteração na qual está implícito um certo desprezo pela acuidade do espectador.

Dirigido por Sérgio Bianchi, com roteiro escrito por ele e Bia Bracher, o tema de Os Inquilinos é a impotência de um cidadão comum diante das múltiplas agressões que sofre no seu cotidiano. A elegância visual do filme surpreenderá os admiradores da crueza característica da filmografia do diretor. Neste caso, em vez da forma bruta, sem polimento, que lhe deu fama, há sutileza e os fundamentos da linguagem cinematográfica são exercitados com habilidade. Sem deixar de ser impiedoso, em lugar do mau gosto e do esquematismo, presentes em filmes anteriores, há um certo recato em Os Inquilinos.

Buzinadas insistentes anunciam a chegada do trio, catalisador dos conflitos que irão eclodir. Recebidos com relutância por Dimas, antigo morador, ocupam a casa dos fundos no terreno dele. Ao lado, Valter e sua mulher, Iara, percebem logo que os homens vieram para estragar a vida do vizinho. Mesmo assim, a presença dos três provoca sentimentos ambivalentes: Iara parece interessada neles quando observa, da janela da cozinha, um dos novos inquilinos, sem camisa, fazendo malabarismo com uma faca.

 De início, a rotina de Valter não se altera. De dia, trabalha numa central de abastecimento, carregando caixas de maçã. À noite, frequenta a escola. Pouco a pouco, porém, a aparente tranquilidade vai sendo minada. Ameaças variadas pairam no ar. A caminho do trabalho, quase é atropelado, duas vezes, por uma moto. O filho, Diogo, cai da bicicleta e fere o braço quando um carro avança o sinal. Há explosões, ônibus incendiados, toque de recolher, ataque do partido, pedradas e socos. Tudo, sem que a violência seja transformada em espetáculo. Onipresente, está integrada ao dia a dia, e é aceita como natural. Mesmo quando não está em primeiro plano, compõe o pano de fundo da ação.

Valter tenta preservar seu pequeno território dos novos vizinhos, acreditando estar protegido atrás dos muros da casa. Quer segurança, acima de tudo. Mas não consegue se isolar, nem trancando a porta e fechando as janelas. A violência o atinge de várias formas, inclusive através do programa policial da televisão que anuncia ter sido encontrado o corpo de uma menina, estuprado e estrangulado.

Pessoa comum, Valter está à mercê dos que têm força e poder. No emprego, chega a questionar o fato de a carteira de trabalho dele não estar assinada, mas acaba cedendo à chantagem do patrão, para quem o compromisso profissional deve ser baseado na confiança mútua. Sem meios para fazer valer seus direitos, acaba se acomodando. Em casa, brinca com o filho, grunhindo como um cachorro. Reduzido à animalidade, late mas não morde. Só é capaz de reagir em sonho. Aí se transforma em poderoso justiceiro e nocauteia um dos inquilinos.

O incômodo com a presença do trio cresce, e a pressão sobre Valter aumenta progressivamente. Iara reclama que as crianças custam para dormir por causa do barulho e das baixarias no quintal da casa vizinha. Considera uma provocação a roupa das "meninas" que frequentam as festas promovidas pelos inquilinos. Para Valter só resta entrar no chuveiro. Diante da passividade do marido, Iara instiga um irmão dela a reagir. Tentativa frustrada que não passa de uma fanfarronice inconsequente.

Na escola, a professora de Valter analisa um poema de Ferréz e outro de Carlos Drummond de Andrade. São duas sequências que parecem ter intenção de transcender o realismo e dar uma pátina de sofisticação ao filme. Mas as metáforas, debatidas na sala de aula, são parênteses artificiais em uma narrativa que prescindiria perfeitamente delas. Uma explosão encerra o devaneio literário, sugerindo que os próprios autores do roteiro talvez tivessem dúvida quanto à conveniência de incluir essas cenas.

Do convívio rotineiro com a violência, os moradores passam a ser vítimas da selvageria. Dimas, o vizinho de Valter, conta que um dos inquilinos da casa dos fundos mordeu a canela dele e arrancou um pedaço. Apesar de se sentir cada vez mais ameaçado, incapaz de reagir, Valter bate com a própria cabeça na porta do armário.

Sem justificativa clara, uma calmaria momentânea se instaura. Dimas declara que se ajeitou "com os rapazes". E Valter conclui que a rua inteira parece ter se acostumado com a presença deles. É apenas um breve interregno.

No ônibus, a caminho do trabalho, Valter adormece. Uma fusão, imagens em câmera lenta e dupla exposição sugerem um sonho premonitório em que o cachorro dele late, pula o muro e volta da casa do vizinho trazendo na boca a mão e o punho de alguém. Está concluída a passagem da selvageria para a barbárie. Quando Valter está no emprego, recebe a notícia que Dimas foi morto, de fato, com requintes de perversidade.

No meio da noite, Valter vai